世茂集团34个重点项目待售 央企与上海国企分获两宗
最近两个月，世茂系债务违约传闻不绝于耳。2021年年底，世茂集团控股有限公司进一步扩大资产处置规模。迄今为止，世茂集团共有三宗资产经公司公告确认实现交易。最新两单分别是在2022年1月21日，该公司将旗下尚未开发的上海北外滩项目折价转让给上海国资委全资附属公司；1月24日，又将持有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中国海外发展有限公司全资附属公司。
据资料显示，当前，世茂集团的待售资产包里已纳入34个重点项目，其中既包含世茂集团单独操盘的项目，也涵盖部分合作项目。世茂方面对这份待售清单不予评论。
这些重点项目的业态包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体，涉及上海、北京、大湾区、杭州、南京、福州、天津、武汉、长沙、重庆等17个区域。
世茂集团对其中15个项目给出明确估值或报价，总报价约422.35亿元；另外19个要么属于合作项目，要么还处于前期投入阶段，世茂方净投入合约324.84亿元。
多数项目抵押融资
据统计，这34个重点项目里，仅上海黄浦21街坊、上海北外滩项目和上海奉贤银星大厦三盘无抵押，其余项目均存在抵押融资情况。华澳信托、中诚信托、中航信托等信托机构均与世茂集团旗下项目多次合作，不止为一个项目提供过融资或通道服务。此外，世茂这些项目的合作银行包括兴业银行、广发银行、上海银行等。其中，上海世茂广场（含世茂皇家艾美酒店）有民生银行融资60亿元，以厦门信托为通道，国际广场作抵押；上海佘山世茂洲际酒店也有广发银行通过华澳信托提供的融资20亿元。
在对外放出估值或报价的15个项目中，逾五成的抵押融资额度超过项目估值或处置报价的50%；其他19个项目中，逾10个前期抵押融资余额甚至大于世茂方净投入。
比如，上海佘山茂御臻品之选酒店，总建面约6.93万平方米，拥有326个房间。世茂集团的放售估值为16.6亿元，但该物业已被抵押融资了15.50亿元。
出售资产中，还有项目虽然尚未办理产权证，但世茂集团已经直接利用资产抵押进行贷款。比如上海世茂大厦（含商业配套）与上海佘山世茂洲际酒店，两个项目均无产权证，但世茂集团分别抵押融资了20亿、20.73亿元；两个待售项目对外报价分别为40亿、22.5亿元。
一名房企融资人士表示，无论银行开发贷，还是信托融资，根据项目所处区位和业态，住宅项目通常可以融到项目总投入的70%，商业项目可以融到50%。一般前期融资比例超过项目总投入的60%-70%，该项目就有可能存在超额融资情况。
待售资产前期融资成本越高，意味着这些项目的降价空间越少。若要保证项目最终对价能够覆盖其融资成本，世茂集团至少有五成待售项目不能低于五折甩卖。2021年11月5日，世茂集团管理层在一场投资者会议上提到，如果付款很快，价格打个九折或八五折还能考虑，六折之类的基本不可能。
成交节奏趋缓
值得关注的是，世茂集团大本营上海此次贡献待售资产数量最多，一口气拿出10个项目。上述上海世茂大厦（含商业配套）作为世茂集团总部大楼，也在待售资产目录中，该项目包括3.51万平方米写字楼、9603平方米商业、2.07万平方米地库。世茂集团对上海8个待售项目的估值共计301.4亿元，对上海奉贤银星大厦、上海浦城小区580弄两个项目的净投入合约4.66亿元。而这些项目前期抵押融资总额已经达167.93亿元。
2021年下半年以来，多家出险房企纷纷变卖资产纾困，市面上标的数量倍增。现阶段，房地产收并购进入“买方市场”，买卖双方针对价格多番博弈，资产变现速度趋缓。
上述待售资产包里，最早实现交易的当属上海北外滩项目。1月21日，世茂集团发布公告称，全资附属公司向上海久事北外滩建设发展有限公司（下称“上海久事”）出售上海世茂置业发展有限公司（下称“上海世茂置业”）的股权，总代价为10.6亿元。
上海世茂置业持有一幅位于上海黄浦路的土地，占地面积为4988.5平方米，可用作开发商业物业及办公室，该地块即上海北外滩项目。早在2002年6月，世茂集团就通过司法竞拍拿下这一地块，规划总建面约3.50万平方米。
不过，公告显示，截至目前，该地块对应的项目开发尚未开展。世茂集团称，由于地块还需数年开发才能产生现金流量，该公司认为现时出售变现地块价值对世茂集团有利。
据获悉，近20年时间里，世茂方陆续投入部分拆迁款及补偿款。但目前该项目的规划方案还需与当地相关部门进一步沟通。上海北外滩近年提升为上海核心区域，当地政府希望利用其他地块来置换。
根据资料显示，世茂集团原对上海北外滩项目的处置报价为13.8亿元。这意味着世茂集团出售时做出七七折让步。
上海久事由上海国资委间接全资持股。该公司成立于2018年，主要运营上海市政府授权的国有资产及政府投资项目。上述公告还提到，预计世茂集团将从这笔交易中获得约2.7亿元收益，该公司拟将九成出售所得款用于降低负债，其余用在其他一般企业用途。
时隔三天（1月24日），世茂集团再次宣布将手中所持有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海地产旗下公司，交易代价初步协定为18.445亿元，但需扣除世茂集团拖欠项目公司的4.64亿元债务。粗略估算，实际对价为13.805亿元。
广州亚运城由雅居乐、中海地产、世茂集团及碧桂园合作开发，持股比例分别约为26.66%、20%、26.67%及26.67%。该项目总建面约585万平方米，截至1月24日，已开发建面约401.6万平方米，剩余建面约183.4万平方米，预计于2025年年底竣工。
据了解，该项目总可售货值为869亿元，已售货值达640亿元， 剩余货值为229亿元。
目前，除注册资本金外，世茂集团已收回其他净投入，不过，世茂方对该项目的融资额还有8.16亿元。世茂集团在公告中称，出售该项目将变现约7.16亿元收益。
债务缠身
世茂系旗下两大上市平台中，世茂集团专注于住宅地产开发；上海世茂股份有限公司则聚焦商业地产开发，世茂集团拥有世茂股份73.14%股权。
从2021年11月起，流动性危机成为世茂系的悬顶之剑。坊间屡次传言称，世茂系与陆家嘴信托、国通信托正就违约信托计划洽谈展期，但世茂均予以澄清，并称正对存续信托进行展期谈判，相关方也未公开宣称违约。
1月6日，中诚信托有限责任公司公开指称世茂集团旗下公司出现实质性违约，随后，世茂集团遭遇“股债双杀”。
2022年1-2月，在公开债务方面，世茂系包括到期和回售在内，至少有11笔境内债务需要处理，规模超过56亿元。
1月17日，世茂股份足额完成一笔19亿元公司债“19世茂G1”的本息兑付。同天，在大额债权人支持下，世茂集团两笔关联ABS“平裕5优”和“鑫荃1优”的展期方案最终获得通过，世茂集团董事局副主席、总裁、世茂集团创办人及董事长许荣茂的儿子许世坛将提供个人不可撤销的连带责任保证担保。
加速资产处置是世茂系现阶段自救重心。据世茂集团子公司上海世茂建设有限公司此前披露，截至2021年12月29日，世茂集团已处置了34.21亿元内地资产和香港西九龙项目，累计收取资金约40.55亿元。
本人已建立世茂投资人交流群，如有需求可联系。
