8月23日，相关消息称，历时一个半月，世茂集团于8月19日，将一份境外债务初步重组方案提交给了债权人小组的财务顾问。
该方案主要内容为：46.5亿元银团贷款按照3-6年摊销，公、私债券延展39-93个月；该公司拟在重组生效后第3年、第3.5年、第4年、第4.5年、第5年、第5.5年和第6年分别支付14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%的摊销费用。
对于总额达71.3亿元的B类债务，包括57.2亿元的公共债券、10.7亿元的私人票据及3.4亿元的无担保双边贷款，世茂集团拟在重组生效日期后发行六批新票据，分别占计划债权人债权的9%、9%、18%、18%、23%及23%，期限分别为3.25年，3.75年，4.75年，5.75年，6.75年及7.75年。
有市场人士表示，从世茂传出要重组的消息，到如今草案的出台，仅仅过去一个半月，这样的高效也从另一种层面传达了企业积极解决问题的态度和意愿。
从今年4月开始，世茂集团频频进行债务展期。分别对4月到期的私募债和5月到期的公司债进行展期。
一、“复牌”的道路还有多远
如上的这种债务重组方案一经通过，从以时间来换空间的角度，就会给世茂的资产变现带来极大的契机。另外，不同于某些地产公司集中在普通三四线城市，世茂集团土储布局大都在一二线城市，以及强三线城市，地理位置上的优势也将会更加促进资产变现的效率。世茂如此高效的给出重组方案，也增强了市场的信心。
人民币债券价格在9-15元之间，相比停牌时债券价格，已经跌去60%以上。以这个剩余1.49年的债券为例，近期价格有明显走强现象。从7月 22日最低7.6元，涨到最新14.4元，短短一个月涨幅高达89%。
股价方面，4月1日停牌价4.42港元/每股相比2020年的最高股价34港元/每股，最高跌幅达87%。
此外，华夏基金在2022年7月8日对其旗下基金“恒生红利ETF”（代码：159726）持有的“世茂集团”按照1.34港币进行估值，降幅达70%。
关于广大投资者关心的世茂集团何时复牌的问题，公司暂未有明确公告。但是参考昨天复牌的港股上市公司龙光集团，公布年报是关键。龙光集团在前日公布了年报，然后昨天股票在停牌3个多月之后就复牌了。对于世贸来说，最重要的就是债务重组方案的通过。一旦重组方案获通过，持续经营不再成问题，年报的出具也就水到渠成了，那么离复牌也就不远了。
二、“高买低卖的骚操作”
从2019年开始，随着“二代”许荣茂的儿子、时年41岁的许世坛开始掌控公司，从当年三月开始，许世坛80天内斥资近200亿元收购了泰禾、万通地产、粤泰股份、明发集团、福晟集团等多家房地产企业旗下超20个项目。
2020年上半年，世茂共获取土地84块，总价约647亿元。大手笔的“买买买”、并购也加速2021年之前的年度营收额逐年递增。
据wind数据，世茂2022年至少需要解决超过160亿元的到期债务。随即从2021年开始进行更大手笔的“卖卖卖”，从2021年底到2022年初先后出售香港、上海相关资产，合计变现92.28亿元。
然而，高周转、高杠杆的粗放式增长模式已成历史，等“高周转”不复存在时，“高杠杆”带来的危机就浮出了水面。
据中国基金报不完全统计，世茂集团目前存续美元债8笔，总金额约57亿美金，约合人民币约380亿元。除去今年违约的债务，从2023年到2027年世茂集团每年都有票据到期，目前这些美元债价格很多跌到了20美元以下。根据2021年半年报，截至2021年6月30日，世茂集团负债合计达到4636亿元，其中有息负债1645亿元，而现金及现金等价物仅为747亿元。
三、1-7月销售情况
世茂集团前7个月的销售总额为505.9亿元，同比下降71.07%，合约销售面积313.05万平方米，同比下降68.21%；对应的平均销售价格为每平方米16160元。世茂集团前7个月的销售额占其2021年全年营收的26%，每月具体销售情况如下（单位：亿元）：
不同于重仓三四线的房地产企业，世茂集团土储布局大都在一二线城市，以及强三线城市，但为何销售额却下降的如此之大呢？下降幅度远远大于我们之前分析的房企优等生。相关人士表示“世茂集团的土储虽然主要集中在一二线城市和强三四线城市，占绝明显优势，但是由于流动性危机影响市场信心，本来就去化困难，市场销售更加雪上加霜，从而加大上半年销售额下滑的幅度”。
四、“明股实债”或“表外负债”据瑞银估算，世茂集团还有表外负债约1200亿元。美银证券更直言，世茂集团表外债和信托负债更令人担忧。世茂集团真的像已经倒下的其他地产公司一样存在大量表外负债吗？
世茂集团没有公布它详细的2021年年报， 我们根据仅有的如下数据，可以从2点来着重看：
1、归属于少数股东即非控股股东的净利润占比是非常高的，少数股东权益占比也达到47%。由于2021年年报没有具体披露明细，以2020年年报为例，少数股东权益占比为42%，少数股东净利润占比为35%。
不谈论其他方面，仅就少数股东所占的权益以及利润比例来说，无独有偶，还有一家与其非常相似的公司映入眼帘，看过前期文章的朋友一定会马上想到——旭辉控股。
旭辉2021年归属于上市公司股东净利润的下降，一个重要的原因就是被少数股东即非控股股东分走了。从股东权益占比来看，少数股东即非控股股东占比59%，但是其净利润占比仅为37%。少数股东权益的高占比以及它在权益和净利润中占比的不匹配，带来了市场对其存在有关“表外负债”或者“明股实债”的担忧。少数股东的高占比意味着“联合开发”的项目很多，并且这种联合开发模式，在迅速提高规模的同时，也会造成企业“虚胖”（归属于上市公司股东净利润下降严重）。少数股东的高占比以及这种“联合开发”模式高占比是两家公司的相同点。
有一个原则——如果房地产企业少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，则该房企存在明股实债的可能性。
另外，2021年底的世茂集团负债总额相比2020年没有明显的变化，但是财务费用却比2020年多出了将近1个亿。财务费用里面很大一部分是利息费用。如果负债没有明显增加，这多出来的1亿财务费用又是来自何方呢？
世茂集团是否存在表外负债或者明股实债，留给时间作答，但是从上面的违约债务重组情况来看，警惕表外负债影响，及时排除风险绝不会错。
2、“其他综合损失”在2021年达到7.4亿元亏损，相比2020年的3亿元盈利，相差10亿元。世茂集团并没有披露这个“其他综合损失”到底是什么损失，但是根据这个财务科目通常包含的内容来看，大概率会包含世茂集团对其联合开发项目的合营及联营企业投资（采用权益法核算确认的被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动），而从中可以看出，合作开发的项目公司有可能存在着巨额损失。
无论怎样，通过世茂集团今年四月份以来发生债务违约后表现出来的积极应对态度，有相关人士表示“以地产当前的危机，这个债务重组周期也算比较现实”。
行业重塑中，世茂集团在现金流危机面前能快速、积极地做出比较现实的重组方案，体现出了坚强的生存意志，起死回生或有机会。
风险提示：
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